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AGORA É LEGAL

Direito Imobiliário

Data: 27/03/2015

AGORA É LEGAL

 






Agora é legal








Pode ficar mais fácil retomar o imóvel em caso de inadimplência absoluta






   Foi publicada no dia 20/1/2015 a Lei Federal nº 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.


   Importante ressaltar que a nova lei determina no art. 62 que haja: 1) previsão expressa de resolução por inadimplemento no contrato e 2) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que vendedor promova a notificação do comprador e que este não pague no prazo de 15 dias.


   Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.


   A alteração tem o condão de simplificar a retomada do imóvel pelo vendedor, agilizar a recolocação do imóvel no mercado e diminuir o número de demandas no Judiciário com esse fim.


   No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que, também, deverá observar o que dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e os parâmetros que vêm sendo fixados pela jurisprudência.


   Art. 53, CDC: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram- se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”


   Por isso, para evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também do contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.


   No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim. Eventuais indenizações também deverão ser discutidas pela via própria, mas não deverá obstar a rescisão extrajudicial por inadimplemento.


A Lei 13.097/05 não afasta o direito do comprador de se opor à rescisão extrajudicial, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição (art. 5º, XXXV, Constituição Federal). Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.


   O dispositivo em comento entrou em vigor em 19 de fevereiro.




   Fonte desta matéria: Revista  Notícias da Construção do SindusCon-SP publicada por MÔNICA MONTEIRO PORTO é mestre em Direito pela PUC-SP, advogada, membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP e sócia do escritório Monteiro Porto Advogados


 

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